پایانکار ساختمانی

راه‌های زیادی برای ساخت یک خانه جدید وجود دارد. تکنولوژی‌های جدید سبب بهبود رشد در سازه‌های ارزان قیمت و مقرون به صرفه و در عین حال مقاوم شده‌اند. یکی از تصمیمات کلیدی هنگام ساخت یک خانه، انتخاب روش ساخت آن است. در این مطلب ما به بررسی اصول ساختمان سازی مدرن و روش‌های مختلف ساخت می‌پردازیم. امروزه راه‌ و روش‌های جدید جایگزین شیوه‌های سنتی شده‌اند.

قالب عایق بتنی

قالب عایق بتنی یا به اختصار ICF سیستمی برای کار با بتن آرمه است. حتما می دانید که در بتن آرمه، بتن با میلگردهای تقویتی مسلح می‌شود تا مقاومت کششی و خمشی سازه را افزایش دهد. این قالب‌ها از عایق‌های حرارتی با استحکام بالا ساخته می‌شوند و به صورت دائمی به عنوان لایه داخلی و یا بیرونی در محل می‌مانند.

این پنل‌ها دقیقا مشابه آجرهای لگو در کنار هم ساختار یک دیوار را تشکیل می‌دهند و حاصل این کار دیواری از بتن درجا است که با دو ماده عایق احاطه می‌شود. این سیستم‌ها از استحکام بسیار بالایی برخوردار هستند و از نظر مصرف انرژی نیز بهینه هستند.

سطوح داخلی و خارجی در این سیستم به روش سنتی انجام می‌شود و به همین دلیل از نظر ظاهر تفاوتی با سایر سازه‌ها ندارد. این سیستم براساس اصول ساختمان سازی مدرن طراحی شده است و هر طرحی از جمله دیوارهای دارای انحنا را می‌توان با این سیستم ساخت

مراحل حین ساخت زمین زیر 100 متر

پس از خرید ملک، دریافت پروانه ساخت و بستن قرارداد با پیمانکاران مربوطه، نوبت اصلی‌ترین مرحله یعنی اجرای فرایند ساخت خانه است. اگرچه برای داشتن دید کلی برای روند ساخت‌وساز می‌توان از افرا مختلف اطلاعات گرفت، اما اجرا و ساخت یک زمین زیر 100 متر مانند همه ساختمان‌های دیگر دارای مراحلی است که در زیر به جزئیات آنها اشاره شده است.

گودبرداری

اجرای سازه نگهبان

مراحل اجرای اسکلت بتنی

مرحله اول میخ کوبی

اکس بندی

ریختن گچ

پی کنی

دیوارچینی پی

ریختن بتن مگر یا بتن پاکیزه

میله گزاری یا ساختن شناژ یا آرماتور بندی

ریختن بتن

ویبره بتن

نگهداری بتن مخصوص شرایط سخت محیطی (دمای بالا و یا هوای سرد)

بستن آرماتورهای ستون

قالب‌بندی ستون

ریختن بتن ستون‌ها

بستن آرماتور شناژها یا تیرها

بستن قالب نگه‌دارنده زیر آرماتورها

تیرچه گذاری

گذاشتن قالب میانی مانند بلوک‌های پلی‌استایرن یا سفال

قالب‌بندی سقف

شمع گذاری

ریختن بتن سقف

ویبره بتن سقف

ماله‌کشی بتن سقف یا پرداخت نهایی

قالب‌بندی راه‌پله‌ها

میلگرد گذاری راه‌پله‌ها

ریختن بتن راه‌پله‌ها

برداشتن شمع‌ها بعد از 2 هفته تا 21 روز

ستون بعدی الی آخر

سقف آخر

ایجاد پل‌ها جهت تحمل وزن سقف کاذب

تیغه چینی

خاک گچ

لوله‌کشی آب و فاضلاب

عقد قرارداد اطفاء و اعلام حریق و آتش‌نشانی با دفاتر خدمات آتش‌نشانی به همراه تأییدیه دفتر فنی مهندسی

اجرای گازکشی واحدها

برق‌کشی

اجرا در یک واحد از ساختمان به صورت نمونه

رابیتس کاری (یک گروه مشاعات و یک گروه داخل واحدها)

نصب پنجره‌های نما و درب‌های آلومینیومی

نصب درب‌های فلزی و درب‌های انباری

جوشکاری خرپشته و دور بام

اخذ پایان کار سفت‌کاری

جوشکاری موقت دور راه‌پله و آسانسور

اجرای نما (نمای اصلی و فرعی یک گروه و سایر مشاعات یک گروه دیگر ابتدا نمای اصلی و سپس سایر نماها اجرا گردد)

عقد قرارداد آسانسور با تأییدیه استاندارد

حفر چاه آب باران

شیب بندی بام و ایزوگام اولیه

ایزوگام سرویس‌های بداشتی و حمام‌ها

اخذ انشعابات آب و فاضلاب (به تعداد واحدها و یک عدد عمومی)

اخذ انشعابات برق (به تعداد واحدها و یک عدد عمومی)

حفر چاه ارت با تأییدیه شرکت برق

کاشی کاری

آماده‌سازی کف واحدها

سرامیک کاری

گچ‌کاری (گروه‌ها به تعداد واحدهای هر طبقه باشد)

کوم درب‌های ورودی واحدها یا نصب درب ضد سرقت

پنجره‌های نما و درب‌های آلومینیومی

ایزوگام بام

طراحی نورگیر برای خرپشته

درب‌های چوبی واحدها

کمدها

کابینت و دکور

سنگ‌کاری پله

جوشکاری نرده پله

موزائیک پیلوت و حیاط

سنگ‌کاری حیاط

نقاشی و کاغذ دیواری

نصب شیشه پنجره‌ها و درب‌ها

خرید و نصب شیرآلات و لوازم سرویس‌های بهداشتی از نمایندگی

نصب کلید و پریز برق، کولر، آیفون و …

خرید و نصب پکیج و رادیاتور از نمایندگی

نصب آسانسور

نصب درب حیاط و پارکینگ

تهیه نقشه ازبیلت فقط توسط مهندس مجری ذی‌صلاح

آزادسازی سهمیه مهندس مجری ذی‌صلاح

اخذ تأییدیه و انشعابات گاز

اخذ تأییدیه آتش‌نشانی توسط دفتر فنی مهندسی

پایان کار بهره‌برداری

انعقاد قرارداد وکالت اجرای کارهای ثبت اسناد و تفکیک سند واحدها

فروش واحدها

نکات و پیامدهای اجتماعی، فرهنگی زندگی در خانه‌های کوچک

نظر به دلایلی که در بخش قبل به آنها اشاره شد، کم کردن متراژ راه‌حل خوبی برای بالارفتن قدرت خرید مردم به نظر می‌رسد که این کار تبعات اجتماعی و فرهنگی بسیاری خواهد داشت. باید توجه داشت که در مباحث جامعه‌شناسی یکی از نکاتی که وجود دارد، این است که خیلی از مناقشات و اختلافات خانوادگی به دلیل کوچک بودن فضای زندگی اتفاق می‌افتد.

لذا بزرگ بودن فضای زندگی ممکن است بسیاری از منازعات بین اعضای خانواده را کاهش دهد. بااین‌حال، همان‌طور که اشاره شد وضعیت اقتصادی می‌تواند این شرایط را به افراد تحمیل نماید.

شایان ذکر است که در حال حاضر قیمت تمام شده مسکن به دلیل بالا بودن هزینه‌های ساخت‌وساز، مصالح و دستمزدها بالاست. از سوی دیگر هم اغلب خانواده‌ها تمایل دارند خانه خود را داشته باشند زیرا داشتن خانه در ایجاد هویت به آنها کمک خواهد کرد.

در چنین شرایطی که برای خرید یک خانه ۸۰ متری در هرکجای تهران حداقل باید یک میلیارد تومان پرداخت کرد و تسهیلاتی هم که تحت عنوان وام مسکن ارائه می‎‌شود، تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد هزینه خرید را پوشش می‌دهد، کم کردن متراژ بهترین گزینه است.

نیاز به استفاده از حداکثر فضا و بعد سوم (ارتفاع) در این شرایط سخت مسکن و کمبود فضا می‌توان راه‌حل مناسبی باشد. به طور مثال در شهر پاریس که استفاده از خانه‌های کوچک متداول است از فضا، ارتفاع و بعد سوم موجود به نحو مفیدی استفاده شده است و این درحالی‌که در ایران از ارتفاعات بالای واحد استفاده نمی‌شود. از سوی دیگر هم استفاده از مبلمان انعطاف‌پذیر و تختخواب‌شو در این خانه‌ها اجتناب‌ناپذیر است

علل تمایل به ساخت زمین‌های زیر 100

آمارها نشان می‌دهند که برخی دلایل باعث رویکرد سازندگان و مالکان برای ساخت زمین‌های کوچک مقیاس هستند. از جمله آنها اینکه متقاضیان مسکن قشرهای مختلفی از مردم هستند که شامل دانشجویان هم می‌شوند که توان سکونت در واحدهای متوسط و بزرگ را ندارند و در کنار آنها خانوارهای تک‌نفره‌ای هم وجود دارند که از عهده تأمین مسکن برنمی‌آیند.

این افراد و برخی دیگر از خانواده‌ها که توان مالی کمی دارند، اگر بدون مسکن بمانند مجبور می‌شوند برای تهیه مسکن به حاشیه شهرها مهاجرت کنند یا از امکان زندگی در شهرهای بزرگ محروم شوند؛ بنابراین یکی از راه‌های پاسخ به این تقاضاها ساخت خانه‌های کوچک است.

البته دلایل اقتصادی تنها دلیل انتخاب خانه‌های کوچک نیست و برخی معایب ساختمان‌های بزرگ هم مزید بر علت شده‌اند. خانه‌های بزرگ هزینه‌های پنهانی دارند که همیشه بیشتر از یک خانه کوچک است. قطعاً همه خواهان این هستند تا در خانه‌هایشان اتاق‌های متعدد و بزرگ، چندین جای پارک خودرو، یک آشپزخانه بزرگ و یا حتی استخر و یک اتاق مستر داشته باشند.

اما باید این را نیز در نظر گرفت که هزینه‌ها در یک خانه بزرگ‌تر به‌مراتب بیشتر خواهند بود؛ از قبوض آب و برق و گاز گرفته تا هزینه‌های دیگر که هنگام خرید یک خانه بزرگ باید همه این نکات را در نظر داشت.

در همین حین باید افزود که هرچقدر خانه بزرگ‌تر باشد، مالیات و هزینه بیمه آن بیشتر خواهد بود. قبض‌های سنگین‌تری خواهد داشت و هزینه نگهداری و تعمیرات آن نیز بالاتر خواهد رفت. پس اگر قصد خرید یک خانه بزرگ‌تر را دارید، یا اگر می‌خواهید برای این خانه وام یا قرض بگیرید و ماهانه باید مبالغی را برای پس دادن این وام هزینه کنید، هزینه‌های پنهان و غیرمنتظره را هم باید مدنظر داشته باشید.

به‌علاوه باید زمان بیشتر و هزینه نظافت یک خانه بزرگ و سرویس و نگهداری از خانه را هم در نظر داشته باشید. برای پرکردن فضاهای یک خانه بزرگ، باید وسایل و تجهیزات بیشتری خریداری کنید که آن هم هزینه‌ای بیشتر را تحمیل خواهد

محدودیت‌های کاربری و تعیین هزینه‌ها

پس از جمع آوری اطلاعات کافی در مورد زمین و محیط آن، سعی کنید تا از قوانینی که فعالیت‌های خاصی را در منطقه احداث، ممنوع یا محدود می‌کنند به دست آورید. این محدودیت‌ها می‌تواند شامل محدودیت در طبقات یا سطح اشغال ساختمان باشد.

همچنین، شما باید بتوانید هزینه همه چیز را از قبل برآورد کنید، به خصوص آن‌هایی که در مورد جواز ساخت، خدمات آب و برق و سایر پرداخت‌های آینده هستند. مطمئن باشید که هر هزینه یا پرداختی با بودجه شما مطابقت داشته باشد تا در نهایت ورشکست نشوید.

نوع خاک محل را بشناسید

انواع و دسته بندی‌های خاصی از خاک وجود دارد. از این رو، باید به خاکی که در زمین شما قابل دستیابی است توجه کافی داشته باشید و تعیین کنید که آیا برای ساخت و ساز ایده‌آل است یا خیر. شما نمی‌خواهید به دلیل نوع خاک زیر فونداسیون، ساختمانی ترک خورده یا معیوب داشته باشید. بنابراین، با ظرفیت باربری خاک آشنا شوید تا بتوانید پی و سیستم سازه‌ای طراحی کنید که کارآمد و موثر عمل کند. هر چند خاک سایت شما رسی، شنی، صخره‌ای یا باتلاقی باشد، اگر اجزا و ظرفیت‌های آن را مشخص کنید، می‌توانید آن را به نفع خود مقاوم سازی کنید.

وضعیت آب و هوای منطقه

هر مکانی شرایط آب‌وهوایی خاص خود را دارد. قبل از شروع هر طرحی باید وضعیت آب و هوای سایت خود را تعیین کنید. اگر احتمال بلایای طبیعی مانند زمین لرزه، طوفان یا فوران آتش‌فشانی وجود دارد، باید سعی کنید قبل از اجرا، آن‌ها را بشناسید تا بدانید برای حل آن چه باید کرد

شناخت رقبای محلی خود

برای مثال اگر طرح مورد نظر شما برای ساخت یک ساختمان تجاری است، باید محل احداث آن را شناسایی کرده و ببینید چه کسانی رقبای احتمالی شما هستند. این کار به شما کمک می‌کند تا برنامه‌ریزی خود را به درستی انجام دهید تا از آن‌ها برتر باشید. به کمک یک برنامه ریزی نوآورانه مناسب، می‌توانید از رقبای خود پیشی بگیرید و در کمترین زمان بازدهی بالایی از سرمایه گذاری خود بدست آورید.

با این حال، فراموش نکنید که مطمئن شوید سایت شما در مکانی قرار دارد که مشتریان هدف شما در آنجا ساکن هستند. اگر این مورد را رعایت کنید، مطمئنا در کسب‌وکار خود موفق خواهید شد.

ساختمان یا زمین‌های اطراف سایت را بررسی کنید

اگر در مورد زمین یا ساختمان‌های اطراف ملک مورد نظر اطلاعات کسب نکنید، ممکن است در آینده دچار مشکل شوید. اگر این ساختمان‌ها خیلی بلند باشند، می‌توانند بر تهویه ملک شما تاثیر گذاشته و نور ملک را تضعیف کنند. برخی از زمین‌های بایر در اطراف زمین مورد نظر ممکن است باعث رشد آفات و سایر حشرات شده یا مرکزی برای دفع زباله و ضایعات باشند. علاوه بر اینکه کاربری‌های غیر معمول نظیر مدرسه و مراکز آموزشی و مذهبی بر کیفیت محل ساخت تاثیر منفی دارند. بنابراین، باید در مورد نحوه رویارویی با این عوامل برنامه ریزی کنید تا از تاثیر منفی آن‌ها بر سایت خود جلوگیری نمایید

عوامل و مراحل بسیار مهمی وجود دارد که شما را قادر می‌سازد ساختمانی عالی یا ایده‌آل و متناسب با سبک زندگی خود داشته باشید. یکی از مراحل کلیدی که باید به آن توجه کنید خصوصیات زمین مناسب و فرآیند انتخاب درست ملک است. اکثر مهندسان فعال در بخش ساختمان، مالکان و معماران سختی این موضوع را درک می‌کنند. با این حال، این مهم‌ترین جنبه از تمام فرآیندهایی است که عمل برنامه ریزی و ساخت یک ساختمان را موفق و رضایت بخش می‌کند.

در همین راستا، اطلاع داشتن از خصوصیات زمین مناسب و فرآیند انتخاب زمین می‌تواند برای بسیاری از افراد، به خصوص کسانی که در این کار تجربه‌ای ندارند، کاملاً چالش برانگیز باشد. موضوع؛ فقط بازدید از ملک و انجام یک بازرسی ساده نیست، بلکه در مورد آگاهی از تمام خصوصیات یک زمین مناسب است که به شما این امکان را می‌دهد ایده کافی در مورد چگونگی شروع طراحی و ساخت ساختمان را داشته باشید. شما باید به آن ویژگی‌ها توجه داشته باشید و مطمئن شوید که در هنگام شروع فرآیند برنامه ریزی خود در جهت استفاده از آن‌ها به نفع خود تلاش می‌کنید.

خصوصیات زمین مناسب ساخت ساختمان

اگر می‌خواهید سایت خوبی برای طراحی و ساخت ساختمان داشته باشید، مهم‌ترین مواردی که باید در نظر داشته باشید به شرح زیر است:

دلایل یا اهداف اجرای طرح

این باید اولین عاملی باشد که هنگام انتخاب سایت برای هر نوع طرح یا ساخت‌وساز باید در نظر گرفته شود. شما باید بتوانید به وضوح اهداف و دلایل خود را برای انتخاب سایت پروژه مشخص کنید. اینکه قصد ساخت چه نوع ملکی را دارید؟! مسکونی یا تجاری؛ یا اینکه می‌خواهید یک مزرعه مدرن مجهز برای گیاهان و دام در آن بسازید بسیار مهم بوده و به شما کمک می‌کند تا به طور موثری آن را طراحی کرده و روند ساخت‌وساز را درک نمایید.

موقعیت مکانی و دسترسی

سعی کنید آدرس و هر بخش از اطلاعات حیاتی در مورد مکانی که سایت در آن قرار دارد را بدانید. قبل از هر کاری موقعیت زمین را از روی گوگل ارث پیدا کرده و ببینید که دسترسی به آن چگونه است. به نزدیکی آن نسبت به جاده، بزرگراه، سیستم حمل‌ونقل، فرودگاه و سایر زیرساخت‌ها دقت داشته باشید زیرا به سهولت زندگی برای ساکنان ساختمان پیشنهادی کمک می‌کند

اجزای ساختمان‌های فلزی

قبل از اینکه بتوان برآورد درستی از قیمت‌های ساخت اسکلت فلزی داشت می‌بایست قسمت‌های مختلف یک سازه فلزی را که به شرح زیر است، شناخت.

فونداسیون

ستون

تیر

تیرهای فرعی ( تیرچه)

پله

مهاربند (بادبند)

سقف

هر یک از قسمت‌های فوق دارای انواع و طراحی‌های منحصر به فردی هستند که طبیعتاً با اجرای آن‌ها وزن المان‌ها و اجزای اسکلت نیز تغییر می‌کند. به دلیل اینکه فاکتور اصلی برآورد قیمت اسکلت فلزی وزن است، ابتدا باید نوع المان را شناخت، به طور مثال میزان مصرف آهن برای سقف‌های کامپوزیت (تیرچه کرومیت)، جدا از دستمزد آن پایین‌تر از سقف عرشه فولادی است. پس در نتیجته اجرای این نوع سقف جدا از فاکتورهای دیگر، هزینه کمتری خواهد داشت.

هزینه ساخت اسکلت فلزی

وزن هر مترمربع اسکلت فلزی تا 10 طبقه حدودا بین 85 تا 130 کیلوگرم است و برای محاسبه عدد کلی قیمت، باید قیمت روز آن را در این وزن ضرب کرد. به این هزینه می‌بایست اجرت اجرای اسکلت فلزی را نیز اضافه کرد.

البته قبل از اجرای اسکلت ملزم به احداث فونداسیون هم هستیم که شامل مواردی چون، بتن مگر، شناژبندی و میلگرد گذاری، بتن ریزی، قالب بندی و صفحه گذاری با هوا گیری و رگلاژ می‌شود. هزینه‌های اجرای این موارد به اضافه هزینه خرید میلگرد که بسته به وزن و قیمت روز آن دارد باید به کل هزینه اسکلت اضافه گردد.

قبل از شروع هر پروژه ساختمانی، برآورد هزینه‌ ساخت از اولین مواردی است که به ذهن هر کارفرمایی خواهد رسید. هزینه ساخت اسکلت فلزی در مواقعی که کارفرما تصمیم به ساخت یک پروژه با اسکلت فولادی یا فلزی می‌گیرد، اولین چالشی است که باید کارفرما آن را دقیق برآورد و محاسبه نماید. برنامه ریزی مالی برای فرآیند ساختمان سازی یعنی اینکه قبل از هر اقدامی و با هدف برآورد مالی، به ما کمک می‌کند که دید بهتری نسبت به فرآیند کار داشته باشیم. قیمت تمام‌شده اسکلت بنا از مهم‌ترین و اصلی‌ترین هزینه‌هایی است که هر ساختمانی را شامل خواهد شد.

انواع ساختمان‌های فلزی

ساختمان‌های فولادی این پتانسیل را دارند که به هر اندازه و مشخصات مورد نیاز ساخته شوند. بسیاری از کارخانه‌های مربوطه می‌توانند به سادگی سازه فولادی سفارشی را طراحی و تولید کنند. برخی از رایج ترین انواع ساختمان‌های فولادی به لحاظ زمینه کاربرد عبارتند از:

کشاورزی

صنعتی

گاراژها و کارگاه‌ها

فولادی تجاری و مسکونی

آشیانه هواپیما

سازه‌های فلزی سفارشی

عوامل موثر بر هزینه ساخت اسکلت فلزی

از موارد زیر می‌توان به عوامل تاثیرگذار بر هزینه ساخت ساختمان‌های فلزی یاد کرد:

طراحی ساختمان

به زبان ساده، طراحی سازه، مقدار و میزان فولاد مورد نیاز را تعیین می‌کند. همان‌طور که انتظار می‌رود ساختمان‌های ساده و سبک وزن که نیازی به طراحی مهندسی سازه خاصی ندارند، هزینه کمتری نسبت به پروژه‌های ساختمانی بزرگ‌تر و سنگین‌تر دارند. زیرا این سازه‌ها ممکن است نیاز داشته باشند تا در برابر بادهای بسیار شدید یا زلزله مقاومت کنند.

موارد اصلی طراحی که بر اندازه المان‌ها، طراحی و هزینه ساخت ساختمان‌های فولادی تأثیر می‌گذارد عبارتند از:

ابعاد سازه

بار باد

بار برف

بار زلزله

آ یا تراس جزء مشاعات است؟

طبق بند ۱۸ بندهای دستور العمل تفکیکی داریم که بالکن غیر مسقف که در فضای حیاط و یا خیابان پیشروی دارد اعم از این که در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات ساختمان امکان ندارد و عرفاً هم جزء بنا است و متعلق به واحدی خواهد بود که به آن متصل و دارای دسترسی است.

لذا نیازی به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی نبوده و باید بعد از ذکر مساحت واحد، مساحت تراس یا بالکن نیز اضافه گردد.

بند ۱۹ قانون مشاعات نیز به این نکته اشاره دارد که تراس‌هایی که راه عبور جدا دارند و سقف بام طبقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان کار جزء مساحت مشاعات آورده می‌شود.

بند ۲۰ قانون اذعان دارد که قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین آورده نشده‌اند، جزئی از قسمت‌های مشاع ساختمان به حساب می‌آیند مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل، تعیین شده باشد.

بر همین اساس می‌توان حق استفاده از فضای تراسی که سقف بام طبقه زیرین که معمولاً پارکینگ بوده و به طبقه فوقانی متصل می‌شود و راه دسترسی آن از همان طبقه است را به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد.

این کار به این شرط است که در این فضا هیچ‌گونه تاسیساتی از قبیل کولر یا لوله بخاری و … وجود نداشته و سایر مالکین آپارتمان‌ها هم به آن دسترسی نداشته باشند؛ بنابراین این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این که مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را نخواهد داشت ذکر گردد.

در کل تراس جز مشاعات ملک محسوب می‌شود و در هر حال خریدار می‌بایست مبلغ ملک را بر اساس متراژ درج شده در سند پرداخت کند و مطالبه مبلغی بیش از آن توسط مالک منشا قانونی ندارد مگر اینکه در این باره توافقی جداگانه بین خریدار و فروشنده انجام شده باشد